I Muri Maestri

I muri maestri sono quei muri perimetrali con funzione di sostegno per l’Edificio.
Nel caso di costruzione in cemento armato, l’espressione <<muro maestro>>, non va riferita solamente all’intelaiatura di pilastri e di architravi che costituisce l’ossatura dell’edificio, ma anche ai pannelli in muratura di mattoni o di altro materiale che riempiono all’esterno i vani e compongono insieme il primo edificio, che senza di essi sarebbe un vuoto scheletro privo di funzionalità pratica (cft. Cass. civ., sent. n.1186/1971).
Dalla prima definizione, si evince che non tutti i muri perimetrali (interni od esterni che siano) sono da intendersi necessariamente come <<maestri>>.
I muri perimetrali, infatti, li definiamo genericamente come quei muri che <<delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delimitano la sagoma architettonica – sono da considerarsi comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici.>> (definizione fornita dalla Giurisprudenza, cft. Cass., n. 4978/2007).
Non è facile, oggi, distinguere un muro <<maestro>> da uno <<perimetrale>>, tanto più che le <<moderne tecniche costruttive in cemento armato hanno profondamente modificato la funzione dei muri perimetrali che non è più quella di assicurare la stabilità dell’edificio bensì soltanto quella di delimitarlo esternamente, mentre la funzione portante è esercitata dai pilastri e dalle architravi in conglomerato cementizio>> (Cass. civ., sez. II, sent. n. 1000825/1991). La predetta distinzione è rilevante principalmente ai fini della possibilità di intervenire su di esso da parte del singolo condòmino.
Mentre per il muro maestro, al pari delle fondazioni, non è permesso alcun tipo di azione da parte del singolo compartecipante, per i muri perimetrali che non fungono anche da sostegno, sono consentite determinate opere anche per il vantaggio di un solo condòmino.
Ad esempio, la Cassazione (cft. Cass. Civ, sez. II, n. 4155/1994) ha stabilito che <<l'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unita immobiliare di sua proprietà esclusiva, di massima, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilita di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102 c.c. e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli […] all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unita immobiliare da parte del suo proprietario>>
La giurisprudenza (cft. Cass., sent. n. 13874/2010) ammette anche quegli interventi sui muri come apertura di finestre, o la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune, i quali rientrano nei poteri spettanti ai singoli condòmini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ.
In ugual modo ci rientrano anche l’allargamento di una finestra a porta-finestra (cft. Cass., sez. II, n. 12047/2007) e la collocazione di una tubatura di scarico di un servizio, di pertinenza esclusiva di un condomino, in un muro maestro dell'edificio condominiale, per la funzione accessoria cui esso adempie, fermo restando (ovviamente), in quest’ultima fattispecie, la domanda di condanna del risarcimento del danno, anche in forma specifica, ossia mediante sostituzioni e riparazioni, proponibile per le infiltrazioni derivatene alla proprietà, o comproprietà, di altro condòmino (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 1162/1999).
Infine <<costituisce uso legittimo della cosa comune, […] l’utilizzazione dei muri comuni da parte del singolo condòmino per installarvi tubature per lo scarico di acque o per il passaggio del gas nonché sfiatatoi per evitare il ristagno di odori>> (Trib. civ. Trani. n. 104/1991).
In generale <<per il principio di comproprietà dell’intero muro perimetrale dell’edificio condominiale, il singolo condomino è legittimato ad apportarvi modificazioni che gli garantiscono una utilità aggiuntiva rispetto agli altri condomini, a condizione che 1) non venga limitato il diritto all’uso del muro degli altri condomini; 2) non ne venga alterata la normale destinazione; 3) tali modificazioni non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio.>> (cft. Cass. Civ. n.1708/1998; Cass. Civ. n.4314/2002).
Costituisce, invece, per la giurisprudenza, uso illegittimo del muro perimetrale l'apertura, da parte di un condòmino, di un varco che consenta la comunicazione tra il proprio appartamento ed altra unità immobiliare attigua, sempre di sua proprietà, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, n. 1708/1998,). Infatti, sempre per la giurisprudenza sostiene che i muri perimetrali di un edificio condominiale sono destinati, al servizio esclusivo dell’edificio stesso di cui costituiscono parte organica e per tale loro funzione e destinazione possono essere usati dal singolo condòmino solo per il miglior godimento della parte di edificio di sua proprietà esclusiva, ma non possono essere utilizzati, senza il consenso di tutti i condomini, per l’utilità di altro immobile di sua esclusiva proprietà non facente parte del Condominio, in quanto ciò implicherebbe la costituzione dì una servitù tra Condomini attigui (cft. Cass. civ. n. 2953/1994.), realizzabile solo con il consenso unanime dei compartecipanti (cft. anche Cass. civ., sez. II, n. 2504/1978).
Il fatto che anche il muro perimetrale debba essere considerato come <<comune>>, anche se non espressamente indicato dal legislatore, lo si evince sempre dalla Cassazione.
In genere la determinazione di un bene come <<privato>> o <<comune>>, salvo quanto stabilito in un apposito atto scritto che varia da caso a caso, avviene tramite l’analisi della funzione che esso svolge.
In particolare, quella del muro perimetrale è di determinare la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici; inoltre delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell’edificio stesso (Cass. civ., sez. II, n. 3867/1986).
Pertanto se una delle funzioni del muro è di proteggere le unità immobiliari dagli agenti atmosferici esterni, va da se che eventuali problemi di coibentazioni debbano far capo (per la giurisprudenza) al Condominio.
Quindi, ad esempio, l'umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può costituire, ove sia compromessa l'abitabilità e il godimento del bene, un difetto dell'edificio per cui è ritenuto responsabile in via autonoma ex art. 2051 c.c. il Condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria (Cass. civ., Sez. II , sent. n. 3753/ 1999).
E’ importante precisare che per la giurisprudenza, la comproprietà dei muri perimetrali (a prescindere dalla loro funzione di sostegno) si estende a tutti i condòmini.
I muri perimetrali, infatti, oltre che <<esterni>> possono essere anche <<interni>>, specie quando sono presenti cortili o chiostrine interne che hanno funzione di fornire aria e luce alle unità immobiliari o alle porzioni delle stesse, che vi si affacciano. In tal caso potrebbe sorgere il dubbio che tali muri, non svolgendo utilità di sostegno e servendo solo ad alcune unità immobiliari, siano di proprietà solo dei relativi condòmini, ma la Cassazione ha tolto ogni dubbio a riguardo statuendo che anche in tali ipotesi, i muri perimetrali sono da intendersi come <<comuni a tutti i proprietari di unità immobiliari dello stabile, in quanto, costituendo l’ossatura della costruzione, svolgono una funzione di utilità comune, anche se, ovviamente, più intensa per coloro che hanno appartamenti prospicenti su dette chiostrine o cortili>> (Cass. civ., sez. II, 12, n. 7402/1986). Quest’ultima precisazione è ovviamente rilevante ai fini di determinare i condòmini a cui imputare il dovere della relativa manutenzione.

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