Le Tabelle Millesimali

Le tabelle millesimali sono previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, i quali stabiliscono che il regolamento di condominio precisi il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di esso e che tali valori siano espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento stesso.
Le tabelle devono ragguagliare, ponendoli su di un'unica base, i valori delle proprietà esclusive, consentendo di ripartire le spese tra i condomini in modo unitario. Oltre la tabella che attiene alla proprietà generale e che viene normalmente indicata con la lettera «A», esistono ulteriori tabelle, che vengono predisposte per ripartire, sulla base dei criteri di legge, le spese di singoli servizi.

Come si calcolano:

La determinazione dei valori è un'operazione tecnica, che deve essere compiuta misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e ragguagliandola, in millesimi, al volume totale dell'edificio. Restano escluse dal calcolo parti esterne al fabbricato e non edificate [es. i giardini]. Nell'accertamento dei valori non si tiene conto dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.
Il calcolo, di solito, viene fatto moltiplicando la superficie reale dell'appartamento per dei coefficienti di riduzione (o in qualche caso di aumento) che modificano i metri quadri in funzione dell'effettivo utilizzo della superficie dell'appartamento. Questi coefficienti di solito vanno da 0,20 a 1,20 e sono scelti dal tecnico sulla base della sua esperienza o rifacendosi a delle tabelle, in particolare alla circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926).
I Criteri utilizzati, di solito, sono i seguenti:

  • Coefficiente di destinazione
  • Coefficiente di piano
  • Coefficiente di orientamento
  • Coefficiente di prospetto
  • Coefficiente di luminosità

A scopo esemplificativo, siamo un esempio dei coefficienti, utilizzando quello di destinazione:

Camere 1,00
Servizi (Cucina, bagno, ripostigli) 0,90
Corridoi, disimpegni 0,80
Logge racchiuse da tre pareti 0,50
Cantine e soffitte 0,45
Balconi scoperti 0,30
Balconi scoperti 0,25
Terrazze a livello 0,22
Giardini 0,15

Da quanto esposto appare evidente che due appartamenti, anche se posti nello stesso stabile e della stessa superficie, difficilmente avrannovalori millesimali uguali: bisognerà valutare il taglio dell'appartamento, la posizione, l'orientamento e tutti gli altri fattori.
Le tabelle millesimali costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa, all'interno del condominio. Esse servono, inoltre, per determinare la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze. Per la validità delle tabelle, approvate in assemblea, non è sufficiente l'approvazione unanime dei presenti all'assemblea, essendo necessaria l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Gli assenti potranno proporre impugnativa.
Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore e la loro approvazione risulta dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti, l'efficacia vincolante di esse si basa su tale approvazione e non può essere contestata fino ad eventuale ricorso alla procedura di cui all'art. 69 disp. att. C.C.

Modificare/Correggere le tabelle:

L'affermazione più comune, a proposito delle tabelle millesimali, e': "Sono sbagliate!". Speriamo che quanto scritto sopra vi abbia dato un minimo di infarinatura sull'argomento, e adesso vediamo cosa prevede la Legge.
L'art. 69 disp. att. C.C. prevede la possibilità di rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle, solo nell'ipotesi di errore o di modifiche dello stato di fatto.
La revisione in conseguenza di errore si riferisce, non solo agli errori di calcolo, ma ad ogni ipotesi di errore. Pertanto, la revisione si riferisce solo alle tabelle determinate contrattualmente e non a quelle definite con sentenza, per le quali saranno applicabili i rimedi previsti per le impugnazioni processuali.
Nell'ipotesi di modifiche di una parte dell'edificio (ad esempio: innovazioni, ristrutturazioni di vasta portata o sopraelevazioni di nuovi piani) le tabelle vanno rifatte quando "e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano". Ed ecco qui la domanda piu' comune: "Nel caso di realizzazione di una veranda, il condomino che la realizza deve pagare di più?". La risposta, secondo quanto detto dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, spetta soltanto al giudice. Infatti e' solo Lui che può valutare se c'e' un'alterazione sostanziale nei rapporti di superficie, aiutandosi di solito con un tecnico. Ma certamente pochi metri quadrati spesso non sono talmente significativi da giustificare una revisione.

Far fare le tabelle dal Tribunale

Per la formazione giudiziale delle tabelle, è necessaria la proposizione di una domanda specifica. La domanda giudiziale può essere proposta anche dopo che, tra i condomini, sia intervenuto l'accordo di ripartire le spese condominiali. La decisione finale, all'esito del giudizio, ha effetto di giudicato.

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